天津代理记账分享不动产让与担保涉税问题

2021-09-02 17:06:48 23

天津代理记账提示《人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》(法释〔2020〕28号)第六十八条规定,债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下,债务人不履行到期债务,债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的,人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示,债务人不履行到期债务,债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的,人民法院应予支持。

天津代理记账分享不动产让与担保涉税问题

债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下,债务人不履行到期债务,财产归债权人所有的,人民法院应当认定该约定无效,但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示,债务人不履行到期债务,债权人请求对该财产享有所有权的,人民法院不予支持;债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的,人民法院应予支持;债务人履行债务后请求返还财产,或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的,人民法院应予支持。

简要总结如下:根据是否完成财产公示,让与担保分为公示型和非公示型;根据是否签订买卖合同,让与担保又分为买卖合同型和非买卖合同型;而根据清算程序的不同,让与担保又分为债权人可就债务人特定财产拍卖变卖所得价款优先受偿(处分清算型)或债权人和债权人就财产清算评估价款折抵原债务后返还债务人相应超出价款(归属清算型)。

因此,在债权到期前,让与担保财产的权属形式上既可表现为对担保财产予以公示登记,也可能表现为债务人和债权人双方签订买卖合同。但是实质上权属是否真实变更或转移,还要待所担保的债权是否到期、债权人是否无力偿还债务、以及实际对形式上让与的担保财产拍卖、变卖或者归属折抵债权等要件判定。

企业会计准则第14号——收入(财会[2017]22号)第四条企业应当在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权,是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。第五条当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时,企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入:(一)合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务;(二)该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务;(三)该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款;(四)该合同具有商业实质,即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额;(五)企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

债务人将财产让与担保债务人,在所担保债务到期前,仅提供的是一种对债的担保,因此,相关的担保财产控制权虽然在形式上已经转移,但实质上并未真实转移。并且在履约义务、支付条款、商业实质和商品对价收回等条件上并未完全成就。

因此让与担保财产在形式上的转移,债务人在会计处理上并不符合收入确认条件。

税收处理翻遍目前现行税收法规,并未有对让与担保财产如何征税的明确规定,形式上的权利变更是否构成税法范畴的纳税义务?税务机关征收税款究竟是依据业务的外在形式?还是应探究业务的内在实质?

人民法院《林碧钦、莆田市地方税务局稽查局税务行政管理(税务)再审审查与审判监督行政裁定书》(行政裁定书(2018)法行申253号)中,针对自然人林碧钦和陈建伟与鑫隆公司通过签订《商品房买卖合同》的形式,来保证借贷关系的实施这一行为,税务机关并未认可《商品房买卖合同》约定的买卖关系,而是按照证据对林碧钦收取的溢价款按照借贷利息收入来征税,遵守了实质课税的原则。

法院认为,税务机关一般并不履行认定民事法律关系性质职能;且税务机关对民事法律关系的认定一般还应尊重生效法律文书相关认定效力的羁束。但是,税务机关依照法律、行政法规的规定征收税款系其法定职责,在征收税款过程中必然会涉及对相关应税行为性质的识别和判定,而这也是实质课税原则的基本要求。否定税务机关对名实不符的民事法律关系的认定权,不允许税务机关根据纳税人经营活动的实质内容依法征收税款,将不可避免地影响税收征收工作的正常开展,难以避免纳税义务人滥用私法自治以规避或减少依法纳税义务,从而造成法定税收收入流失,而有违税收公平原则。而且,税法与民法系平等相邻之法域,前者体现量能课税与公平原则,后者强调契约自由;对同一法律关系的认定,税法与民法的规定可能并不完全一致:依民法有效之契约,依税法可能并不承认;而依民法无效之契约,依税法亦可能并不否认。因此,税务机关依据税收征收法律等对民事法律关系的认定,仅在税务行政管理、税额确定和税款征缴程序等专门领域有既决力,而当事人仍可依据民事法律规范通过仲裁或民事诉讼等方式另行确认民事法律关系。因此,我们认为,对让与担保财产的征税应当尊重业务的实质,而不能仅仅注意买卖合同、抵债协议或者权利公示等形式。


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